主持人：各位网友朋友大家好！欢迎收看和讯两会系列访谈节目，这个时段我们的主题是房价的合理波动区间与小产权房问题，我是和讯网房产频道主持人姝葶。今天我们非常荣幸的邀请到全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海老师。郭老师您好！非常欢迎您来和讯网作客。

　　郭松海：谢谢。

　　未来几年合理房价应在上下3%波动区间

　　主持人：您这几天在媒体曝光率很高，我们经常在网上能看到您的观点，目前在和讯网最受关注的是您的2008-2010年房价控制在合理区间的文章，请问郭老师波动的区间控制在3%，您是根据什么测算的？

　　郭松海：由于近两年来我们国家房价上涨比较快，06年上涨了5.5%，07年70个大中城市房屋销售价格同比上涨了7.6%，所以这种过快的上涨，我估计不仅影响到中低收入家庭的住房消费，也波及到城市中等收入家庭，特别是在很多大城市，比如说北京、上海、广州、深圳，中等收入家庭购买住房的话也相当困难，所以我们应该控制房价的增长，把它限制在一个合理的区间。这个区间我们设想根据2000年到2007年，这八年的年增长率，有的年份如2000年、2001年增长慢一点大概是百分之二点几，个别年份达到8%-10%，我们平均来计算，平均增长率是5.6%，从统计学的计算方法，它的标准差是2.96%。所以根据这八年我们国家每年房价平均增长率的数字的推算，然后根据我们08年、09年、和2010年，今年政府工作报告我们国家GDP的增长共在8%，可是前几年大部分在10%左右，根据我们国民经济的增长，我们房地产的投资，房地产的供应也相应有一个比较大的增加，对于我们市场需求也有很大的需求，我们每年大量的年轻人，大学生，大约五六百万人大部分都留在城镇，中专毕业生我估计高中生加起来也大于这个数，大约一千万人，大量的农民工在城市里，大量的农民要转移到城市里来，所以说需求量是很大的，还有很多居住房改，需要改善自己的居住条件，还有拆迁刚性需求，所以整个需求量很大。所以根据历年来的增长速度，我们市场供需情况，我们设想把房地产增长速度稳定在07年的水平，价格保持零增长，在零增长的基础上有一个波动，这个波动大概是3%的区间，我们根据前面的标准差2.96，也接近3，3%的波动区间，所以得出这样一个预测。

　　局部地区房价过热

　　主持人：我在您的提案里也看到，您还有一个指标是房价收入比，您提到如果人均收入仍按照每年10%的比例增长的话，到2010年大部分城市房价收入比应该接近合理的一个比率。请问一下，过去几年收入增长大概都是这样的速度吗？如果过去都是10%的话，实际上从全国房价的增速来看不及居民收入的增速，您认为过去几年房价的涨幅是否合理？

　　郭松海：人均可支配收入的增长，这个增长的统计是很复杂的，是一个专门的方法，这里不可能展开说。这个收入不光我们工资的收入，还有工资外的收入，我们银行存款的利息，我们在股市上炒股所得到的收益，股票的分红，这些都算做可支配收入。再说单位效益好了给你发的奖金，这也应该算在里面去。作为一般的老百姓上完班到外面去打个小零工，卖点东西也应该算在这里面，还有实物性给你送的东西折算成货币作为收入。所以这个收入加起来并不是我们仅仅说的工资的收入，对一部分人来说要远远大于工资的收入，甚至大于固定收入。但是对于一部分群体，他银行存款很少，又不炒股票，八小时以外活动也比较少，这样的话他工资外的收入就很低了，所以人群也有所差异，人均可支配收入是国家统计，地方统计局一个大致的估价，估计人均可支配收入，这几年大概都在10%左右，甚至比10%还要多一些。

　　主持人：从这个角度说，您认为过去几年房价增长幅度是否合理？

　　郭松海：这个从全国来看是这样的，是一个全国的均价，我们现在谈的是全国的均价，不仅包括北京、上海、深圳这些特大城市，也包括西部，更包括县城，70个城市。这70个城市还包括城市里的县城，像北京市的统计报表里不光北京市区的房价，还包括北京郊区，这些县城的房价都算做这个均价里。我们平常说北京市区三环、四环这个房价，但是你在报表里面出现不光是市区的房价。

　　主持人：是否有局部过热的现象？

　　郭松海：我们现在说北京、上海它的增长，北京、宁波、重庆、长沙分别同比增长了17.5%、17.3%、15.9%、15.1%，这个增长率就高于我们人均可支配收入，这些地区感到房价就高了。

　　主持人：就是局部过热的现象。

　　郭松海：对。