9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，不但规定“第二套住房”的首付比例不得低于40%，而且将住房贷款利率提到基准利率的1.1倍。10月9日，国土资源部在官方网站上公布了新的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确要求，通过招拍挂方式取得国有建设用地的受让人，只有在付清全部土地出让价款后，才能获得土地使用权证。

　　对于近年来屡调屡高的中国房价来说，一方面是调控政策失效后的尴尬，一方面是民众对房价日益高涨的不满，以及随之而来的对在房地产调控上的“缺位、越位和错位”的讨论。

　　就在央行和银监会发布359号文之后不久，政策的市场效应就开始显现。据报道，国庆一周，北京市商品住宅成交量环比下降56%，深圳市七天长假的一手房总成交量甚至只有82套。虽然关于“第二套住房”的认定以及执行效果仍存在争议，但此次调控从银行信贷着手的方式已经获得了部分学者和市场人士的赞许。然而，有鉴于之前调控效果上的南辕北辙，目前市场对于这些政策最终的结果仍然充满了狐疑。

　　事实上，经过了几年的快速上涨之后，人们对于中国楼市的反思日益深入，无论是从土地财政的角度、流动性泛滥的角度，还是从政府调控的角度。但假如跳出这些框架，放在新兴市场经济发展的大背景下，楼市的发展会呈现出什么样的状况呢？

　　日本楼市的发展历程从表象上似乎可以给中国一定的借鉴。随着经济的发展，土地的价值将会上升，假如同时处于城市化过程中，那么新创造出的经济成果将如何分配呢？房价从中长期来看，有没有一个合理的标准去衡量呢？假如有，对于目前的中国房地产市场来说，这个标准的具体数值是多少呢？带着这些问题，本报专访了长江商学院和美国纽约大学金融学的梅建平教授，请他来谈谈日本楼市的发展史对中国房地产市场的借鉴。

　　1. 房价涨幅应与GDP增长同步

　　《21世纪》：2002年以来，中国各大城市的房价上涨比较快，由此在社会上引起了较大的关注，那么您如何看待目前的中国房地产市场呢？

　　梅建平：这个问题我们可以从基本的理论谈起。GDP增长后，所有的生产要素包括土地、资本和劳动力都要参与分配。如果GDP增长速度很快，那么意味着劳动工资要增长，资本的回报率会比较高，土地的价格也就是土地的回报也会比较高。假如土地、劳动力和资本的供应都比较充足，那么这三者的增长率基本上应该和GDP的增长同步，这里的GDP指的是名义GDP。

　　《21世纪》：名义GDP就是通常我们在报道中看到的那个经济增长10%、11%吗？

　　梅建平：不是，是每年的经济增长率再加上通货膨胀率，比如今年CPI同比增长在3%到4%之间，那么今年的名义GDP增长率就是经济增长11%再加上3%或4%的通货膨胀率，也就是15%左右。如果今年地价上涨的幅度在15%左右，那么在供给和需求都比较平衡的市场中，土地、劳动力和资本的回报基本上应该是同步的。

　　对此，我们可以看看日本的数据，从1955年到1965年，日本的地价增长了589%，换算成年增长率应该是21.3%。再看日本同时期的名义GDP增长，速度也在20%左右，所以这两者的速度还是基本一致的。另外，从1965年到1975年，日本的地价上涨速度平均每年是15.2%，这个速度只是略高于同时期的日本名义GDP增长率。

　　为什么会是这样呢？因为在一个国家经济增长的初期阶段，农村人口向城市转移，劳动力供应相对于土地供应来说比较充沛，价格相对也会比较低。所以在经济增长初期，劳动力在国民经济的分配中，相对处于弱势，特别是大城市的土地供给比较稀少，所以它的价格会比劳动力价格涨的更快。

　　《21世纪》：但地价并不是房价。

　　梅建平：对，并不是房价。但现在地价在房价中已经占了很重要的部分，像北京、上海、深圳这样的大城市，地价在房价中占的比例要远远超过50%。在这种情况下，房价很大程度上会由地价来决定。所以在北京、上海、深圳等地，只要房价的上涨速度和当地名义GDP的增长率基本同步，或略高于名义GDP的增长速度，那么我认为这个房价还是合理的。

　　另外，由于在改革开放初期，土地由政府控制，土地价格的增长速度远低于名义GDP的增长速度，因此现在有很大一部分的上涨实际上是对过去的弥补。

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