2006年以来，受新房价格持续飙升的影响，北京二手房的价格也在超高位上持续运行。这样的价格态势导致二手房购买人群产生了结构性变化。我们妙行受多家地产商业机构的委托，对北京市二手住宅市场的买方顾客基本形态的变化，进行了比较性分析。我们认为，在未来的两至三年间，北京市二手住宅市场的买方顾客基本形态，将呈现出下述重要的发展趋势。

趋势1：买方顾客群体正在发生结构性变化。35岁以下的年轻群体与外埠来京发展的中产阶层，上升为二手住宅市场的新主导群体。

2005年以前，二手住宅的买方顾客群体，主要由40岁以上、家庭收入处于中下层水平的人群构成。但是，进入2006年以来，35岁以下的年轻群体与外埠来京发展的中产阶层，上升为二手住宅市场的新主导群体。

· 据近两年二手住宅展会的统计显示，35岁以下的年轻群体的购房量占总交易量的40%以上。

· 2006年，外埠来京发展的中产阶层的购房量约占二手住宅总交易量的30%。

另据北京市建委相关统计数据显示，2005年以来，在二级普通商品住宅市场，40岁以下的年轻购房群体达到了70%。与此相对应，在未来两至三年间，35岁以下的年轻群体与外埠来京发展的中产阶层，上升为二手住宅买方顾客的新主导群体。

趋势2：买方顾客群体的买房动机不会出现结构性改变，但结构比例会有大幅调整。

在过去几年间，买方顾客群体的买房动机主要分为6类：

· 第一类：拆迁产生的住房需求；

· 第二类：改善现有居住条件；

· 第三类：方便家庭成员的工作或就学；

· 第四类：新生家庭的独立生活需要；

· 第五类：城市移民的居住需要；

· 第六类：执行新的置业投资计划。

其中，第一、二类动机是二手住宅稳定的基础购买力量。第三、四、五类动机正在迅速上升为新的主导购买力量。第六类动机受住宅投资平抑政策的影响，将渐呈下降趋势。

因此，从总体态势考量，在未来两至三年间，买房动机不会出现结构性改变，但结构比例会有大幅调整。由于受到实际居住需求动机的上升支持，北京二手住宅的买方群体规模将会进一步增长。

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